Los pros y contras de un contrato de alquiler con opción a compra.

El alquiler con opción a compra puede parecer una excelente opción para ser propietario de una vivienda si no cumple los requisitos para una hipoteca tradicional. Sin embargo, este tipo de operación es muy diferente a la compra de una vivienda estándar y conlleva ciertos riesgos para el comprador. A continuación, se presentan los aspectos básicos de la compra de viviendas con alquiler con opción a compra.

¿Cómo funcionan los contratos de alquiler con opción a compra?
Los contratos de alquiler con opción a compra suelen tener una duración de uno a cinco años. Durante el período de arrendamiento, una parte de la renta mensual se destina a la futura compra de la vivienda. Existen dos tipos de contratos en las transacciones de alquiler con opción a compra: el arrendamiento con opción a compra y el arrendamiento con opción a compra.

Un contrato de arrendamiento con opción a compra le ofrece más opciones, ya que puede decidir no comprar la vivienda. Usted alquila la vivienda y tiene el derecho, pero no la obligación, de comprarla en el momento especificado en el contrato.

Un contrato de arrendamiento con opción a compra implica un mayor compromiso; usted está legalmente obligado a comprar la vivienda al final del período de arrendamiento a un precio determinado. El inquilino/comprador paga la propiedad en efectivo o recibe una... hipoteca de la casa para financiar la compra.

Establecer el precio de compra
Un elemento clave de un contrato de alquiler con opción a compra es el precio de compra en una fecha futura. Dependiendo del mercado, esto podría ser beneficioso o perjudicial. En un mercado inmobiliario donde los precios suben rápidamente, el contrato fija el precio al valor actual del mercado. Sin embargo, si los precios se deprecian, el precio se mantiene si se tiene un contrato de alquiler con opción a compra.

Espere pagos mensuales más altos
En una operación de alquiler con opción a compra, su pago mensual cubre tanto el alquiler como una cantidad fija que se acredita para una futura compra. Esto significa que su pago mensual probablemente será entre un 25 % y un 30 % más alto que el alquiler estándar o una hipoteca convencional.

Independientemente de que decida comprar o no, el propietario/vendedor se queda con el 100% de los pagos mensuales.

Investiga para ver cuáles son los alquileres justos de mercado en la zona donde quieres alquilar con opción a compra. Además, asegúrate de entender exactamente cuánto de cada pago se destina a un crédito de compra. Al hacer los cálculos, podrías descubrir que podrías ahorrar más si decides comprar por tu cuenta y esperas para hacerlo.

La tarifa inicial
Generalmente, el inquilino/comprador paga una comisión única no reembolsable al inicio del contrato de alquiler con opción a compra. Si decide comprar la vivienda, la comisión se aplica al precio de compra. Se espera una comisión de entre el 1% y el 5% del precio de compra una vez finalizadas las negociaciones.

Consigue tu propio asesoramiento legal
Al firmar un contrato de alquiler con opción a compra, usted queda legalmente obligado por sus términos. Para tener claro lo que implica, es recomendable consultar con un abogado especializado en bienes raíces para que le ayude a comprender los términos, los derechos que tienen usted y el vendedor, así como sus obligaciones.

¿Quién paga el mantenimiento y las reparaciones?
Al alquilar la casa, asegúrese de saber quién es responsable de las reparaciones y consígalo por escrito.

No es inusual que los vendedores exijan a los inquilinos el mantenimiento de la propiedad bajo contratos de alquiler con opción a compra. Sin embargo, los requisitos específicos pueden variar desde simplemente mantener el césped hasta cubrir reparaciones como grifos que gotean o sistemas de climatización averiados.

Si usted es responsable de las reparaciones, solicite una inspección de la vivienda para evaluar su estado. Si la vivienda sigue estando en buen estado tras recibir el informe del inspector, verifique que su presupuesto cubra los posibles gastos adicionales.

Pague a tiempo y siga las reglas
No pagar el alquiler a tiempo o infringir las normas, como tener un perro cuando el contrato establece que no se permiten mascotas, puede anular el acuerdo y perder los fondos pagados para el precio de compra.

Ser cauteloso
Los contratos de alquiler con opción a compra han ayudado a muchas personas a adquirir una vivienda, pero los compradores deben tener cuidado. Hay quienes se aprovechan de otros mediante este tipo de contratos.

Algunos ejemplos reales de cómo los vendedores han tergiversado los acuerdos de alquiler con opción a compra de viviendas son:

• No son propietarios de la casa y por lo tanto no pueden venderla legalmente.
• No pagan los impuestos sobre la propiedad y dejan al comprador con la responsabilidad de pagar impuestos no pagados, potencialmente por el valor de varios años.
• No cumplen las promesas de hacer reparaciones una vez firmado el contrato.
• No logran realizar los pagos de la hipoteca y la casa entra en ejecución hipotecaria.

Para proteger sus intereses, aprenda todo lo que pueda sobre el vendedor, obtenga una inspección y consulte con un abogado antes de firmar un contrato.

Haciendo la compra
Si decide comprar la vivienda al final del arrendamiento, tendrá dos opciones: pagar al contado o contratar un préstamo convencional. préstamo hipotecario.

Tenga en cuenta que los pagos adicionales que realice durante el arrendamiento se destinan al vendedor y se acreditan al precio de compra. No se consideran un enganche al solicitar un préstamo. Al trabajar con un prestamista para financiar la compra, en la mayoría de los casos, necesitará un enganche.

Si acepta un contrato de arrendamiento con opción a compra, asegúrese de poder calificar para obtener financiamiento al final del período de arrendamiento.

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