Una de las principales diferencias entre los préstamos con garantía hipotecaria y los préstamos tradicionales con garantía hipotecaria es que los propietarios renuncian a un porcentaje de la futura revalorización de la vivienda.

Si ha visto anuncios que promocionan los HEA (acuerdos de capital inmobiliario) como una forma de acceder al capital inmobiliario, pueden parecer préstamos de capital inmobiliario tradicionales sin pagos mensuales, pero no son lo mismo. Con los HEA, una contrapartida importante es que los propietarios pagan un porcentaje de la futura apreciación de su vivienda cuando liquidan una obligación de HEA. Aquí hay una descripción general de cómo funcionan los HEA y en qué se diferencian de Préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Cómo funcionan las HEA

Un HEA es un acuerdo de participación en el capital mediante el cual una empresa no bancaria especializada en inversiones en capital inmobiliario proporciona al propietario efectivo a cambio de comisiones por la gestión de la transacción, así como un porcentaje de la futura revalorización de la vivienda. La cantidad de efectivo disponible depende del capital propio del propietario. No existen requisitos de ingresos y los requisitos de puntuación crediticia son menores que los de los préstamos hipotecarios tradicionales otorgados por cooperativas de crédito y bancos. Los contratos HEA suelen tener una duración de 10 años, pero pueden extenderse hasta 30 años.

Hasta que se liquide la obligación, la empresa HEA constituye un gravamen sobre la propiedad para garantizar su interés.

Si bien la compañía HEA posee capital en la vivienda, no contribuye a los gastos corrientes de la propiedad. Un propietario con una HEA paga todos los costos asociados con la propiedad de la vivienda, incluyendo la hipoteca, el seguro de vivienda, los impuestos y las cuotas de la asociación de propietarios.

¿Cuánto cuesta un HEA?

Los acuerdos de educación superior (HEA, por sus siglas en inglés) tienen costos iniciales y costos que se deben pagar cuando se formaliza el acuerdo al final del plazo del contrato.

Los costos iniciales incluyen una comisión de apertura y gastos de terceros por servicios como tasación, búsqueda de títulos y tasas de registro. Si bien las comisiones de apertura varían según el proveedor de HEA, al momento de redactar este informe, un proveedor anunciaba una comisión del 4.9 % del monto en efectivo que recibe el propietario.

Cuando vence el HEA, se debe realizar un pago único. El monto a pagar depende de la apreciación de la vivienda y de la fórmula utilizada por el proveedor del HEA. Por lo general, cuanto más sólido sea el mercado inmobiliario, mayor será el monto a liquidar.

¿Qué contiene la letra pequeña de la HEA?

En el contrato con la HEA (Autoridad de Educación Superior) suelen detallarse más costes y restricciones.

Como inversores, las compañías de HEA buscan garantías de que se les reembolsará el dinero. Si bien anuncian que los propietarios pueden usar el efectivo como deseen, es posible que se les exija saldar primero alguna deuda existente. Por ejemplo, un proveedor de HEA exige, como condición del acuerdo, que los fondos se utilicen para liquidar cualquier gravamen preexistente, excepto la hipoteca principal.

Otra protección inherente para las compañías HEA es una cláusula de pago mínimo que establece un límite inferior para garantizar la devolución del capital invertido. Las cláusulas de ajuste de valor en el contrato generalmente implican que, incluso cuando una vivienda se deprecia debido a las condiciones del mercado o al descuido, existe una cantidad fija que debe reembolsarse al final del plazo del contrato.

Por otro lado, si un propietario realiza mejoras que aumentan el valor de la vivienda, el proveedor del programa HEA puede recibir parte de dicho valor al finalizar el acuerdo. Un contrato HEA con cláusulas que preserven el incremento del patrimonio del propietario derivado de inversiones de capital requerirá documentación como tasaciones previas y posteriores a la renovación, recibos y permisos.

Otro detalle importante en muchos contratos de HEA es que los propietarios pueden tener restricciones para alquilar su casa. Si un contrato permite el cambio de vivienda ocupada por el propietario a alquiler, este deberá pagar tarifas adicionales.

Cómo se establece un HEA

Al finalizar el acuerdo, o antes si la vivienda se vende o se refinancia, el proveedor del programa HEA recibe el pago según los términos del contrato. El propietario puede pagar al proveedor en efectivo o vender la vivienda y usar una parte de las ganancias para liquidar el acuerdo. El valor de la vivienda al momento de la liquidación determina el monto final a pagar. Si la vivienda se ha revalorizado, la parte que le corresponde al proveedor será mayor que si el valor de la vivienda se hubiera mantenido igual o hubiera disminuido.

También es posible que el propietario compre la participación de la empresa HEA en la vivienda antes de que finalice el contrato. El monto necesario para liquidar la deuda con la HEA depende de los términos del contrato.

Si un propietario fallece mientras el acuerdo HEA está vigente, los herederos están obligados a comprar la participación del proveedor de HEA en efectivo o vender la casa para obtener fondos con los que saldar la obligación de HEA.

Ventajas de los préstamos hipotecarios tradicionales y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Existen tres ventajas clave de los métodos tradicionales. préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) como las que ofrece Consumers. En primer lugar, si bien los propietarios realizan pagos mensuales, los costos son más predecibles. En segundo lugar, conservan la propiedad total de la plusvalía de su vivienda. Finalmente, en la mayoría de los casos, el costo total de los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria es menor que el financiamiento HEA.

 

 Todos los préstamos están sujetos a aprobación. Las tasas, términos y condiciones están sujetos a cambios y pueden variar según la solvencia, las calificaciones y las condiciones de la garantía.